购买车位本是为了给爱车一个安稳的“家”，却因开发商的债务问题，一夜之间被法院查封？付了全款、用了多年，车位还是自己的吗？业主该如何应对？
业主小方全款购买并使用多年的车位，因开发商卷入金融借款纠纷被法院查封，他的遭遇为众多购房者敲响了警钟。本文结合这起案件，为大家拆解维权思路、梳理法律要点，教你守住自己的车位权益。
案情回顾
2018年11月，业主小方与某房地产开发公司签订《认购协议书》，全款购买了一个车位并办理了交付，此后一直按时缴纳管理费并实际使用。
2025年7月，因开发商与某银行存在金融借款合同纠纷，法院对登记在开发商名下的800处不动产采取了保全查封措施，小方的车位赫然在列。
车位突遭查封后，小方立即向法院提出了执行异议，但被裁定驳回。为维护自身合法权益，小方随即向法院提起 “案外人执行异议之诉” ，请求法院判决停止对涉案车位的执行，并确认车位归其所有。
法院判决
法院经过审理，最终作出了如下判决：
支持小方排除强制执行的请求：不得执行案涉车位。
驳回小方确认所有权的请求：小方尚未取得车位的所有权。
为什么两项请求，结果不同？
为什么能“排除执行”？
车位承载着业主的“生存居住利益”
法院认为，小区车位是城镇住宅不可或缺的配套设施，与业主的居住权、生活品质息息相关，具有保障居民日常生活的特定功能。在本案中：
●小方与开发商签订的《认购协议书》合法有效，具备了买卖合同的核心要素。
●小方作为小区业主，为生活所需购买车位，符合常理。
●小方已付清全款并实际占有、使用车位多年。
因此，车位已承载了小方一家“安居”的生存居住利益。如果仅因未过户就允许因开发商债务而被强制执行，将严重损害业主居住的稳定性和生活便利。法律保护这种合法的生存权益，故小方享有的权益足以排除对该车位的强制执行。
为什么不能“确认所有权”？
物权变动以登记为准
尽管小方的权益受到法律保护，但该权益不等于车位的所有权。根据我国《中华人民共和国民法典》规定，不动产（如车位）的所有权设立、变更，经依法登记，发生效力。
案涉车位虽由小方实际使用并支付全款，但在小方与开发商共同完成不动产过户登记手续前，该车位的所有权在法律层面仍归开发商所有。因此，小方要求法院直接确认其为车位所有权人的请求，缺乏明确的法律依据。
小方可依据合法有效的《认购协议书》，要求开发商履行合同义务，配合其办理车位的正式过户登记手续，完成登记后，方可依法取得车位的所有权。
法官提示
购买车位，牢记这四步，规避潜在风险
合同凭证要齐全：务必签订正规书面合同，仔细阅读条款。付款后，妥善保管好《认购协议》/《买卖合同》、全部付款凭证（刷卡单、转账记录）、收据或发票原件。
产权过户要及时：全款付清或按揭办妥后，应立即主动敦促开发商办理车位的不动产产权转移登记（即过户），将车位登记到自己名下，这是取得物权的关键一步。
开发商动态要关注：购买期房车位或与经营状况不明的开发商交易时，适当关注其涉诉、债务等经营风险，做到心中有数。
遇到查封要依法维权：如发现已购财产被查封，切勿慌张或采取过激行为。应立即收集所有购买、付款、占有使用的证据，在法律规定的期限内（执行异议裁定送达后15日内）向执行法院提起 “案外人执行异议之诉” ，通过合法途径主张权利。
普法小贴士
什么是“案外人执行异议之诉”？
当法院对某项财产进行执行时，如果案外人（即不是案件原本的原告或被告，但认为执行涉及自己权益的人，如本案中的小方）认为自己对被执行的财产享有所有权等足以阻止执行的合法权益，就可以通过法律途径救济。流程一般分为两步：
01
提出书面执行异议（前置程序）
先向负责执行的法院提交异议申请及相关证据。
“执行异议”是指在法院的执行程序开始后，案外人向负责执行的法院提出书面申请，主张自己对被执行的财产享有所有权等足以阻止执行的权利，要求法院审查并停止对该财产的执行。
案外人必须首先向执行法院提交书面的《执行异议申请》，并附上相关证据（如买卖合同、付款凭证、占有使用证明等）。
执行法院会在15日内进行审查，并作出《执行裁定书》：要么支持异议，中止对该财产的执行；要么驳回异议。
性质：它是一个执行程序中的救济申请，类似于一个正式的“异议声明”，启动法院对执行标的权属的审查。
目的：快速、初步地阻断错误的执行行为，防止你的财产在权属争议期间被处置。
提起时机：通常在你知道或应当知道财产被法院采取执行措施（如查封公告、收到通知）后，在执行程序终结前提出。
02
提起案外人执行异议之诉（司法诉讼程序）
如对法院作出的异议裁定不服，应在收到裁定书之日起十五日内，向该执行法院提起诉讼。
“执行异议”与“案外人执行异议之诉”是紧密相连的两个阶段，共同构成完整的案外人权利救济链条。提起 “案外人执行异议之诉”之后，案件就从执行程序的审查，转入一个全新的民事诉讼。你作为原告，需要起诉申请执行人（如案例中的银行），如果被执行人（如开发商）也反对你的请求，可以将其列为共同被告。通过开庭审理，由法院最终判决是否停止执行以及确认相关权利。
简单比喻：“执行异议”是向执行法官喊“停！这东西可能是我的”，请求他紧急审查；如果法官审查后说“证据不足，继续执行”，你不服，就需要通过“案外人执行异议之诉”这个正式的官司，让法院通过完整的诉讼程序来最终判定财产归属。
记住这个关键流程和时限
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了解并正确运用这两步程序，是你在类似纠纷中依法维权、保护自身合法财产权益的重要法律武器。
03
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条 人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要配资交易平台。
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